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中国房地产市场进入棘手的新阶段

https://cn.wsj.com/articles/%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%B8%82%E5%9C%BA%E8%BF%9B%E5%85%A5%E6%A3%98%E6%89%8B%E7%9A%84%E6%96%B0%E9%98%B6%E6%AE%B5-a9afde24
越来越多的房主正在将他们的住房挂牌销售,这推动新增的二手房挂牌量创下数年新高。图片来源:ALY SONG/REUTERS
越来越多的房主正在将他们的住房挂牌销售,这推动新增的二手房挂牌量创下数年新高。图片来源:ALY SONG/REUTERS

中国为稳定摇摇欲坠的房地产市场🔗而进行的长期行动似乎正进入一个棘手的新阶段:数据显示购房需求正在减弱,而二手房挂牌量正在激增。

提振房地产市场对中国政府而言至关重要:房地产在中国经济活动中占到了四分之一之多。房地产也是普通中国人财富的主要来源。

如果景气度继续下降,可能会进一步拖累中国经济。在去年年底中国政府结束新冠动态清零政策后,中国经济活动起初出现了井喷,但在最近几个月陷入了停滞🔗

在 2023 年初,房地产销售出现了短暂的回暖。但最近,包括上海在内的主要城市楼市成交量不断下降,中国大多数城市的房价都在下跌。

现在,雪上加霜的是,越来越多的房主正在将他们的住房挂牌销售,这推动新增的二手房挂牌量创下数年新高。

根据研究机构上海易居房地产研究院 (E-house China Research and Development Institution) 收集的数据,在包括上海、北京、广州和杭州在内的 13 个主要城市,5 月份二手房挂牌量比去年 12 月增长了 25%,其中上海的挂牌量激增 82%,武汉的挂牌量增长 72%。

从某种程度来说,这一增长表明中国经济在经历了两年多的疫情防控后开始正常化🔗。疫情防控期间许多业主的生活按下了暂停键。许多人现在重新开始计划结婚、生子或搬迁,为此他们必须把房子卖掉。

不过,其他一些卖家说,他们卖房是因为面临财务压力,或者对市场失去信心,想在楼市变得更糟之前尽早脱身。

分析师警告说,如果有太多的房主同时试图卖房,可能会加剧供应过剩的担忧🔗,给中国的房价带来新一轮的下行压力,损害人们原本就已十分脆弱的经济信心🔗

仲量联行 (Jones Lang Lasalle) 首席中国经济学家庞溟 (Bruce Pang) 表示,住房供过于求的情况恶化时,房价肯定会承压。庞溟称,看来大家都在等待房价见底。

沿海城市青岛的一位卖房者告诉《华尔街日报》,此前她不得不多次大幅降低要价,最终在 6 月初找到了一位买家。

她的房子最初挂牌价约合 12.6 万美元,但最后不得不以约合 9.7 万美元的价格成交。

她说,在青岛,老破小的房子,或者几乎所有的二手房,都不容易卖。

青岛一名房地产经纪人说,销售情况较上年同期有所改善,但住宅挂牌量激增给房价带来了压力。

至少自 2021 年以来,中国的房地产市场就一直令人担忧,此前中国政府收紧了对开发商的信贷以遏制投机行为。一些开发商已经发生违约🔗,给债券市场带来一波又一波的冲击。

然而房价从未出现同样程度的下跌。受冲击的主要是开发商、债券持有人和负债累累的地方政府🔗,后者严重依赖向开发商出售土地🔗来获得运营资金。

根据在线房地产平台诸葛找房 (zhuge.com) 的数据,过去一年,中国 100 个重点城市的二手房均价下跌 0.7%。在美国,2008 年前后房地产市场泡沫破裂后的三年里住宅价格下跌了 14%。

图为上海一个住宅项目中关闭的门店。上海是房地产销售下降的城市之一。
图片来源:Raul Ariano/Bloomberg News
图为上海一个住宅项目中关闭的门店。上海是房地产销售下降的城市之一。 图片来源:Raul Ariano/Bloomberg News

过去一年,中国的地方政府已经采取措施来支撑房价,包括禁止房企提供大幅折扣🔗

现在,期望房价进一步下跌的买家和拒绝打折的卖家之间正在进行拉锯战。

在上海经营一家公共传播公司的 Cao Guoxing 今年将他在旅游城市大理持有的一套 860 平方英尺的公寓挂牌出售,以便为他的生意融资以及偿还另一处房产的贷款。

Cao 说,他发现要想卖掉这套房只能亏钱卖。他说,过去三个月都没有意向购房者来看房。

Cao 说,他担心,即使他更积极地降价,也没有买家。Cao 在 2016 年购买了这处位于大理的度假房产当作投资。他说,他现在还不准备大幅降价。

根据金融数据供应商万得 (Wind) 的数据,2 月份,30 个主要城市的新房销售高于 2019 年的水平,但随后在 5 月份降至 2019 年水平的 77% 左右。

投行野村 (Nomura) 的经济学家表示, 中国四个一线城市 —— 上海、北京、深圳和广州的需求水平尤其令人担忧。2022 年,随着外地人口流出,再加上长久以来的人口挑战加剧,这四座城市的登记人口都出现了几十年来的首次下降。

二手房需求似乎也在消退。根据中原地产 (Centaline Property) 的数据,上海 5 月份二手房成交量降至 15,300 套,比 4 月份下降 13%,远低于 2019 年至 2022 年 5 月期间每月至少 23,000 套的成交量。

房地产研究公司中国指数研究院 (China Index Academy) 的数据显示,自 2 月份以来,100 个主要城市二手房平均价格的环比降幅扩大。根据国家统计局的数据,5 月份,70 个大中城市中只有 15 个城市的二手房价格环比上涨,而 4 月份有 36 个城市。

为了刺激需求,自去年 11 月以来,监管机构降低了房贷利率,并放松了对开发商的融资限制。《华尔街日报》此前报道,为促进需求,决策者还在考虑取消中国大部分城市限购政策的计划🔗

市场可能会再次反弹,尤其是房价下跌吸引更多买家的话。开发商推出的新项目减少,这可能限制未来一年的新房供应。

不过,仲量联行的庞溟表示,随着房价下跌,成交量可能会进一步萎缩,一定程度上是因为许多房主还未准备好接受损失。

上海的 Zhang Dawei 取消了今年卖房的计划,担心因为需求不振,他可能不得不大幅降低要价。

38 岁的 Zhang 先生说,几个中介告诉他,现在的房源实在太多,有意愿的买家却不多。去年在上海经历了两个月的封锁后,他目前正考虑帮助妻儿移民葡萄牙。

他说,没有足够的信心,房价不会再上涨,恐怕这种情况会持续更长时间。