且不说房地产这一块儿，但说中国的总体宏观经济，我的看法更消极，别说到 2027 年了，恐怕要到 2030 年才能见底。我是基于亲自参与地方政府的一些工程项目以及亲自开发过房地产并深入了解政府运作内幕的经验得出的结论。
首先说地方政府财政债务，2022 年中国经济网北京 7 月 27 日讯 据财政部网站消息，截至 2022 年 6 月末，全国地方政府债务余额 347503 亿元，这是官方公布的公开数据，还不包括城投债 65 万亿，另外还有一些隐形债务，例如长期拖延不进行审计结算的一些基建工程欠账，这些工程因为没有最后决算，因而不计入债务清单，粗略估计大约有 20 万亿。以上综合下来至少 100 ～ 120 万亿。
要想把这些债务缩减，除了增发货币贬值外，按照理想状态，GDP 按每年增长 5%计算，大约需要 10 年时间才能消减 50-70%的债务。也就是说，从 2024 年开始大约需要到 2035 年才可以把债务降到 GDP 的 30%左右。也就是说，现在地方政府欠企业和银行的钱大约需要 10 年还清 70%左右。这样的话，银行才能良性运转，被拖欠企业才能收回成本。
但是，哪一个企业可以被拖 10 年才能翻身呢？除非是国企央企。那么就意味着，至少 1000 万个企业要在这 10 年被拖死。而且这些被拖欠的企业老板都是改革开放以来的比较有开拓能力和经历无数次市场捶打的老板，把这些老板拖死了，还有那些年轻人敢出来闯荡呢？我所知道的凡是有一点资源的地方政府，早已把当地的一些私营老板薅羊毛薅的差不多了。例如，中央为了刺激经济 ，搞了大量的市政、水利等工程，原则上，中央投 50%，地方政府配套 50%，实际上，下面可以采取虚增预算的方式，把本来 1000 万的工程做到 1300 万元，然后让私营企业垫资，干完后，只付给 30%，剩余的按每年 5-10%的比例分若干年拨付给企业。所以，那些参与工程投资的老板，开始以为中央定的项目专项款不敢挪用，其实政府急了 ，油锅里的钱都敢抓，因为无论怎样说，保证公职人员工资是压倒一切的任务，只要把钱用来发工资了，上面再严厉也无可奈何，因为保工资就是保稳定，稳定压倒一切。尤其是越是大气候艰难，越是不敢动那些靠财政发工资的人，他们是构成我们社会稳定的最基本的力量，80%的精英和中产阶级都在体制内，谁也不敢动这一块儿。所以，上面明知道下面如何贪污腐败，始终不敢有大动作。比如实行官员财产公开，干部选拔由群众投票选举，地方政府重大投资项目公开进行听证会，重大案情审理实行陪审团制度，群众举报官员和一些投机分子应该有效及时落实，不得打击报复，比如河北迁西县马树山事件。所有这些内部问题不解决，我们的经济和社会发展根本就不可能进入良性管理性轨道。可以这么说，我们过去那种大一统政府管理，各地争抢机遇搞发展，拼命造 GDP 数字，重复大量的无效投资与建设，这种模式和制度红利已经到头了，并且已经严重反噬到我们自己内部骨髓了，再不改革，总想绕着礁石划大船已经不行了。
其次，再说房地产吧！不客气说，中国所有的房地产开发商背后都是有官方背景的，绝对没有一家是单靠市场搞起来的。也就是说，不管明的暗的，股东或者股份里面，或者原始资金里面都有当官的份，否则一天也干不成。比如，在项目启动的时候，官员可以做隐名股东，或者以高息借款形式注资，或者以低于市场价给政府官员团购房等等，只有你想不到，没有办不到的事情，所以当楼盘烂尾的时候，很少能看到把开发商抓起来的，而且往往都是地方政府想方设法给开发商争取政策和救市资金，说白了他们都是一条船上的，谁也离不开谁，开发商被逼急了，把他们都牵进去，至少有土地、城建、规划、环保、气象、税务、人防、房管、财政、银行、公检法、区县政府副县级以上官员，几乎一半以上都要受到牵连。所以，如果从房地产领域着手反腐败，至少要把一半官员抓起来，那么整个官僚体系就瘫痪了。一个恒大就牵涉了那么多人，无数个小恒大会是怎样一种情况。所以，中国的房地产就像一种晚期癌症一样，没有特效药了，只能进行放疗化疗了。至于起死尚有可能，回生绝无仅有。
我再举一个例子，是我最近亲自操作的一个项目。比如某县市的城投公司想要套取国开行贷款 7 个亿，它首先设计一个名目，比如占地 500 亩高新材料园区，它要先从农民手里征地，（略去发改委立项环节，因为完全不予考虑，都是任务和命令，根本不需要认真做调研报告和科研分析。）没有钱怎么办，他可以先从某个石料场老板那里借几百万，先把农民的青苗费付了，于是就可以圈围墙开工了，开了工再去国开行申请项目贷款计划，等计划批下来再开始招商，比如从深圳引来一个投资商，从投资商那里按月息 1.5%借钱给农民付征地款。每亩 7.9 万元，然后再付土地指标费和附属物补偿费，大约每亩 20 万元。这一切弄好之后，开始公开招标，然后由投资商摘牌。土地是按 50 年期限租赁形式承包给投资商。投资商开始再把土地规划成若干小块儿，然后再分批租出去给那些中小企业或者个人，企业或者个人按照每亩地大约 40 万元付给投资商，然后开始建厂房并购买设备生产，建成后厂房产权归政府，使用权归企业和个人，然后政府就可以名正言顺地从国开行把贷款贷出来使用，月息 0.2%，这样等于政府不拿一分钱从银行那里把钱搞出来了，企业获得了 50 年租赁权，50 年后无偿把厂房交给政府，银行的钱每 15 年一次展期，到最后把一堆破厂房抵给银行，但是 50 年后，土地增值可能达到了 100 万元，那么整个债务就消除了。实际上，第一个 15 年的土地增值部分就可以涵盖整个贷款本息了，15 年后的所有资产增值部分都是地方政府的了。而参与进来的企业和个人都是那些精英们，整个社会的财富就这样进行了再分配，永远都不会落到普通老百姓的口袋里。记住，无论任何时候，你不在餐桌上，就在菜单上。大家可以看到，那些头部私企例如比亚迪、京东等是不是正在在各地圈占大量优质工业用地。他们无论将来经营的怎么样，即便是倒闭了，仅土地一项就可以保障盈利。许多过去的老板，把从开煤矿和铝石矿、石料厂、加油站、茅台专卖店等赚来的钱最后都放在土地资产上了。有很多过去老企业或者瓜分的国有企业老板都是靠城市化加速后的土地和房产增值发财的，中国的上市公司里面有一半都持有大量土地和房产资源，他们在地价低位时以划拨用地方式买入，在房价高位时卖出，然后把钱弄到国外去。
倘若中国经济真的恢复过来了，首先得利的是那些参与投资和投机的人以及有关政府部门的官员。那些整天喊口号或者悲观消极的人，始终上不了桌面。
如果不从根本上革除这种自上而下的寻租和投机取巧的弊端，我们的贫富差距只会越来越大，腐败永远消除不了，社会经济和政治越来越糟糕。每一次起死回生都是矛盾进一步加剧的循环。看看 2008 的金融危机后中国的财富分配走向就会明白，2016 年的货币棚改化刺激了房地产上涨，最终导致更严重的危机。所以，假使 2027 年如高盛预测的那样房地产大降 40%后回升，那么最先和最后得利的仍然是大量持有土地和房产资源的那部分人。而在这过程中，那些因为负债买房，没有任何固定资产和现金储备的人群仍然是占不到台面的下层阶级人群。