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再启房地产

https://weekly.caixin.com/2024-05-10/102194827.html

房地产企稳攸关中国经济,本轮复杂性远超过往。如何扭转预期?

房地产企稳攸关中国经济,本轮复杂性远超过往。如何扭转预期?

文|财新周刊 王婧 程思炜 陈博

在中国内地 “五一” 长假期间,香港恒生指数到 5 月 3 日实现了放量 “九连涨”,较 1 月低位反弹超过 20%,市场普遍判断港股已步入技术性牛市;而 A 股🔗上证指数🔗从 4 月下旬的 3000 点左右转头向上,假期前后 9 个交易日 “阳多阴少”,至 5 月 9 日拉涨到 3155 点附近,股指涨幅超过 5%。

A 股、港股已低迷下行多时,此番内外联袂、翻红连涨实为近年罕见,核心动力仍在于市场对中国宏观经济走势的看法似有明显修正,开始提振市场信心。

外资机构纷纷发表对中国市场的正面看法。法国巴黎银行 5 月 3 日的一份研报指出,预期中国股票在 7 月的中共二十届三中全会之前逐步上涨。该行认为,4 月份中央政治局会议透出中国支持增长及推动改革的决心增强,因而将 MSCI 中国指数的前景展望由基准情境调升至看涨情境(Bullish Scenario)。

新加坡券商大华继显则在研报中称,4 月恒生指数及 MSCI 中国指数分别上涨 7.4% 及 6.4%,体现了在中国政府表态支持资本市场健康发展及支持香港国际金融中心地位之后,投资者重新提起对中国股票的兴趣;另一个因素就是房地产政策的调整。

外资对中国经济前景的判断,不约而同地聚焦于中国将如何进一步调整房地产政策。4 月初美国财长耶伦访华后对媒体透露,中国将采取 “重大举措” 解决房地产问题。这一消息迅速催热了市场预期。4 月 30 日的中央政治局会议在本轮房地产调整以来首次提出,“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,并强调切实做好保交楼工作,坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。这让市场进一步期待房地产领域后续或有增量政策推出,以扭转两年来市场对经济风险的悲观预期。

4 月 30 日的中央政治局会议清醒地看到了当前经济发展面临的诸多挑战:有效需求不足,企业经营压力较大,重点领域风险隐患较多,国内大循环不够顺畅,外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升;凸显了对房地产仍是当前经济运行重要拖累因素的重视;会议还释放了 7 月召开二十届三中全会,主题聚焦 “全面深化改革、推进中国式现代化” 等积极信息。

何谓解决房地产问题的 “重大举措”?美资投行摩根士丹利于 5 月 5 日的投资者演示材料中分析称,4 月中央政治局会议体现出政府正在研究加速房地产市场去库存的方法,而可能的措施包括:进一步解除限购,松绑限价,透过 “以旧换新” 刺激一手房销售,以及由政府收购烂尾楼,将其改造为保障性住房。

此前据财新多方了解,除了 2024 年以来住建部和国家金融监管总局两部门力推城市房地产融资协调机制落地,政策层还在研究讨论建立一个全国性的房地产平台公司,负责收购盘活各地烂尾楼或库存房。(参见本刊 2024 年第 10 期《房地产融资协调机制的成色🔗》)

自 2021 年下半年开始,房地产市场在诸多房企爆雷中掉头下挫,此后跌跌不休。各部门、各地救市政策层出不穷,但收效往往只是短暂回暖。全国商品房销量持续下降,库存攀升。据国家统计局 4 月中旬发布的数据,截至 3 月,全国商品房待售面积达到 7.48 亿平方米,创下历史纪录。

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上一次中央提出房地产库存问题还在 8 年前。“在房地产行业过去 20 余年的发展中,中央类似提法有 2015 年 12 月提出的‘要化解房地产库存’和 2016 年 4 月提出的‘有序消化房地产库存’,随后在棚改货币化带动下,房地产市场脱离低谷,走出一轮牛市。” 国金证券🔗在发布于 4 月 30 日的研报中回顾称。全国商品房待售面积在 2016 年 2 月创下 7.39 亿平方米的峰值后,在系列宽松政策刺激下快速回落,到 2019 年 11 月已降至 4.92 亿平方米的近十年低值。

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国金证券认为,此次中央定调后,预计后续也会有一系列自上而下的平衡房地产供求关系、去库存的相关措施落地,“对行业产生的影响或是历史级别”。

但历史不是简单的轮回。此次中央再提去库存的口径颇为不同,在 “消化存量房产” 之前加了 “统筹研究”,体现了本轮高库存面临的复杂挑战,因而要 “优化增量住房政策,抓紧构建房地产发展新模式”。财新采访的多名业内人士对本轮去库存看法谨慎,主要原因还在于当前市场规模、需求、购买力等各项情形均与 2016 年大相径庭,尤其是不具备 2016 年那轮的房价上行空间与市场预期;而在一条下行通道中,单纯依靠市场化去库存难度极大。

4 月 30 日晚间,自然资源部办公厅发文,重申要合理控制新增商品住宅用地供应,其中商品住宅去化周期超过 36 个月的城市,应暂停新增宅地出让,同时下大力气盘活存量,直至去化周期降至 36 个月以下;商品住宅去化周期在 18 个月(不含)至 36 个月之间的城市,则要按照 “盘活多少、供应多少” 的原则,根据本年度盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回),动态确定新出让宅地面积的上限。

一直在楼市调控上执行最严格政策的首都北京,亦于 4 月 30 日晚间宣布放松限购,符合条件的居民家庭和个人可在五环外新购一套商品住房。5 月以来,上海、深圳则进一步推出 “以旧换新”、放松非核心区限购等措施;5 月 9 日,热点城市杭州、西安更是直接全面取消限购,杭州甚至给外地户籍买房者提升积分落户权重。多名业内人士预计,在接下来一段时间,各地还将迎来一波政策宽松潮。

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这些动作,分别对应着新一轮去库存的供给端和需求端进行优化政策。中信证券🔗认为,政策重点从促投资转向消化库存,旨在修复市场投资信心。

但过去两年,房地产市场的信心修复十分艰难,各界仍需更多耐心。

中国金融四十人研究院梳理 1970 年以来国际上 22 次房地产危机发现,房地产危机及其影响持续时间通常是五年甚至更长年限;影响最大的时点通常也不是危机爆发当年或次年,更多要等到第三年甚至更久才会触底。

“依靠房地产拉动中国经济的时代结束了,但要摆脱房地产对中国经济的影响将是一个痛苦的过程。” 一名熟悉政策制定的人士对财新表示,在现有政策条件下,很难判断房地产什么时候能稳下来,近期出台的大规模设备更新和消费品以旧换新等政策都计划持续到 2027 年,一定程度上也是为了对冲房地产调整的影响。

版面编辑:刘潇