一旦地块在出让过程中无人问津，前期拆迁的天量资金就会产生更多利息
财新网 超大特大城市即将开展新一轮的城中村改造。在 7 月 28 日召开的电视电话会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰称，城中村改造必须实行净地出让。
“净地” 是指政府已完成土地使用权收回和拆迁补偿工作，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施，亦无法律和经济纠纷的土地。在此基础上进行的土地出让称为 “净地出让”。
城中村改造必须净地出让，意味着地方政府将在城中村改造中扮演收储的重要角色。何立峰称，相关城市政府要切实履行主体责任。
这对珠三角是一个挑战。在历史上，珠三角的城中村改造以市场化动迁闻名全国。比如广州，在既往模式下，只要政府确定了城中村改造的范围，村集体就可以表决选出合作的企业，此后的拆迁、补偿、复建、融资等，均由合作企业主导完成，土地实施一二级市场联动。
如今广州需要探索全新的城中村改造模式。2023 年 3 月下旬，广州先后出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》及《广州市统筹做地推进高质量发展工作方案》（以下简称 “做地新政”），将城中村改造流程一分为二：先由指定的国企完成 “做地”，即对城中村改造的地块开展前期整理，完成从生地到熟地的工作后，交给土地储备中心入库；当土地进入二级市场后，其他企业方可通过招拍挂、投资合作等方式参与城中村改造。
然而，广州 “做地新政” 迟迟没有出台实施细则。多名业内人士告诉财新，广州 “做地” 流程尚有诸多细节暂未厘清。比如，地方政府应该何时向国企支付做地款项，各方的考虑并不相同。
“做地新政”明确提出，做地主体将采取自筹资金的方式，配合属地政府在指定范围内开展征收补偿安置工作，将 “生地” 做成“熟地”，并交由政府收储。
一名业内人士告诉介绍，根据经验，广州单个城中村改造项目的投资额通常会在 30 亿元至上百亿元不等，其中拆迁成本动辄数十亿元。“城中村改造只有补偿到位之后，村民才会允许拆房子。” 该人士称，这意味着做地主体必须先行垫付高额的拆迁成本，待土地入库后，再从地方政府获得相应的做地收入。
一名熟悉政策的人士称，广州之所以要引入国企 “做地”，且要求国企自筹资金，就是为了规避地方政府为整备土地而增加隐性负债的嫌疑。（详见财新网报道《楼市观察｜推进城中村改造的难点在于资金筹措》）
“最理想的情况是，国企完成做地之后，政府马上可以把这块地卖出去，拿到土地出让金后立刻支付做地款项，这样地方政府就不需要去筹集资金。” 该人士称，但真实的土地市场也存在流拍。一旦地块在出让过程中无人问津，前期拆迁的天量资金就会产生更多利息。
金融机构亦对此高度关注。“我们丝毫不怀疑国企有实力支付资金的利息。” 一名熟悉广州城中村改造的银行界人士称，“然而一旦土地卖不出去，地方政府拖欠做地款项，这些国企就会很难在约定的时间拿出几十亿元来偿还本金。这对金融机构的负责人来说，意味着风险。”
该人士还称，在最近一两年里，由于楼市下行，北方某些城市城中村改造项目的地块的确流拍了。“城中村的位置越偏僻，土地流拍的概率就越大。” 该人士称。
这也意味着，各地需要慎重挑选城中村改造项目。7 月 21 日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。这次会议要求，各地要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。
何立峰在电视电话会议上说，城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造；要实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。
他还说，从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路、新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子。
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近十年，居民部门的负债率大幅增加，已超过政府负债率。政府最好可以摆脱路径依赖，寻找提振经济的新举措。